Как проверить продавца при покупке недвижимости
КАК ПРОВЕРИТЬ ПОКУПАЕМУЮ КВАРТИРУ ИЛИ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК Проверка объекта и проверка продавца.
После того, как мы выбрали подходящий объект для приобретения, его необходимо проверить. Проверить необходимо как сам объект недвижимости, так и продавца данного объекта. В настоящее время в интернете есть множество сайтов, через которые данные проверки можно осуществить. Полностью проверить объект недвижимости не представляется возможным, но тем не менее проявляя разумную предосторожность можно свести свои риски к минимуму.
Не рекомендуется приобретать объект по заниженной стоимости. В случае необходимости не лишним будет заказать отчет об оценке объекта недвижимости. Приобретение имущества по рыночной стоимости является одним из критериев добросовестности покупателя.
Начнем с проверки продавца.
Для этого нам надо проверить действительность его паспорта, имеются ли у нашего продавца большие задолженности, не является ли продавец банкротом или находится в предбанкротном состоянии, не состоит ли продавец на учете в психоневрологическом или
наркологическом диспансерах. Проверяем имеется ли у продавца супруг, который может претендовать на отчуждаемое имущество. Если есть супруг, то его также необходимо проверить и получить необходимое согласие на продажу имущества. Также необходимо посмотреть нет ли продавца в списках экстремистов на сайте Росфинмониторинга: https://www.fedsfm.ru
При проверке паспорта, обращаем внимание на фотографию, похож человек в паспорте на себя или нет. Смотрим нет ли вклееных страниц, на месте ли все необходимые печати, нет ли каких-либо исправлений или помарок. На сайте Главного Управления МВД по вопросам миграции можно проверить действительность паспорта https://гувм.мвд.рф. Также проверить паспорт можно через Госуслуги.
Далее смотрим задолженности нашего продавца и судебные споры с его участием. В первую очередь на сайте районного суда по месту регистрации продавца и на сайте городского суда, проверяем информацию об его участии в судебных процессах, на сайте ГАС Правосудие https://sudrf.ru смотрим участие в судебных процессах, на сайте арбитражного суда смотрим дела по банкротствам. Дела, относящиеся к мировым судьям можно посмотреть на сайте : https://mirsud.spb.ru На сайте Федеральной службы судебных приставов смотрим информацию о судебных взысканиях, переданных судебным исполнителям: https://fssprus.ru. Также проверить банкротство можно по сайту: https://bankrot.fedresurs.ru.
На сайте Картотека Арбитражных дел и на сайте налоговой, проверяем собственников являющихся предпринимателями.
Если объект продается по доверенности, то действительность доверенности можно проверить на сайте Федеральной Нотариальной Палаты: https://www.reestr-dover.ru
Для проверки возможного учета продавца в психоневрологическом или наркологическом диспансерах, просим продавца взять из данных учреждений необходимые справки. Иногда не лишним будет в эти учреждения наведаться вместе с ним. В отдельных случаях может потребоваться проведение психиатрической экспертизы продавца. Всю историю продавца мы таким образом выяснить не сумеем и поэтому возможно не лишним будет поговорить с соседями и поискать продавца в социальных сетях, может быть удастся узнать какую-то информацию, после которой и не захочется у данного продавца покупать объект. Также не лишним будет проверить и супруга продавца, который дает согласие на совершение сделки.
Если продавец является учредителем юридического лица, то также необходимо проверить данное юридическое лицо. Проверить юридическое лицо и индивидуального предпринимателя можно на сайте checko.ru и на сайте налоговой.
В последнее время появилась необходимость проверки продавца на участие в экстремистской или террористической деятельности, сделать это можно на официальном сайте Росфинмониторинга: http://www.fedsfm.ru Если участник сделки находится в списке Росфинмониторинга, то его счет в банке может быть заблокирован, а сделка с его участием может не быть зарегистрирована Росреестром.
В случае, если продавец квартиры не является гражданином России и не имеет вида на жительства в Российской Федерации, то расчеты по сделке с таким продавцом могут происходить только в безналичной форме. Такой продавец не является валютным резидентом РФ, сделка с ним является валютной операцией и должна осуществляться только в безналичном порядке. Тоже самое относится и к покупателю.
Далее приступаем к проверке самой Квартиры или земельного участка. Проверку продаваемого объекта, начинаем с тщательного изучения правоустанавливающих документов, в данном случае, конечно желательно иметь соответствующий опыт и знание документов.
Затем просим продавца предоставить нам с паспортной службы формы 9, 12 , для жилого дома это может быть выписка из домовой книги. Также желательно получить архивную форму 9. Иногда, при получении данных документов можно и лично поприсутствовать вместе с продавцом. В данных документах анализируем информацию о зарегистрированных лицах, лицах снятых с регистрации и лицах имеющих право пользования данной квартирой.
В случае, если у продавца квартиры имеются дети, проверяем, использовались ли средства Материнского Капитала на оплату квартиры и при этом выделялись ли доли детям в данной квартире. Если есть сомнения, просим продавца предоставить справку из пенсионного фонда об остатке средств материнского капитала.
После этого нам необходимо запросить у продавца выписку из ЕГРН о правообладателях и выписку из ЕГРН о переходе права собственности.
Заказать их можно через МФЦ или на сайте Росреестра: https://rosreestr.ru/site/ или через портал Госуслуг. В данных справках мы можем узнать о возможных обременениях объекта, арестах о том сколько раз квартира продавалась и другую полезную информацию.
В том случае, когда приобретается земельный участок и есть задача построить на нем дом, необходимо проверить границы земельного участка.
В отдельных случаях возможно потребуется выезд кадастрового инженера, для выноса границ земельного участка в натуре (установить колышки). На сайте Публичной кадастровой карты: https://rosreestr.gov.ru => https://pkk.rosreestr.ru необходимо проверить наличие зон с особыми условиями использования территорий, если такая зона установлена, то в дальнейшем могут возникнуть проблемы с регистрацией построенного дома.
При покупке участка в населенном пункте желательно у продавца затребовать градостроительный план земельного участка. Проверить соблюдение продавцом градостроительных регламентов, можно проверить пзз данного населенного пункта. Их можно постараться найти на сайте администрации и в Федеральной Государственной системе территориального планирования.
Конечно, обо всех возможных проверках написать не представляется возможным. Многое зависит от тех документов, на основании которых продавец владеет имуществом. Не забываем про такой важный источник информации, как соседи.
Результатом оказания услуги является подробный отчет о рисках. Правовой центр Агентство Недвижимости "Панорама" адрес: Санкт-Петербург, Невский пр. 8
тел: 315-00-55, 649-00-55 личный/тел: +7-905-225-9698
Ссылка на персональную карточку агента: http://rentspb.com/Kartochka-agenta