ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

Предварительный договор заключается при наличии обстоятельств, препятствующих на момент его заключения заключить основной договор.

По предварительному договору стороны обязуются в предусмотренный договором срок заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор сам по себе прав на недвижимое имущество не порождает.

На практике в сфере продаж первичного жилья заключаются два вида предварительных договоров:

Предварительный договор участия в долевом строительстве – может быть заключен в период до ввода объекта в эксплуатацию. На практике часто применяется при военной ипотеке, для бронирования квартиры. На основании такого предварительного договора к Приобретателю не переходит право требования на помещение. Право требования возникает у Дольщика только на основании договора участия в долевом строительстве.

2) Предварительный договор купли-продажи – на практике заключается в период с момента ввода объекта в эксплуатацию и, как правило, до регистрации Продавцом своего права собственности на объект (может быть заключен и после). Только после регистрации Продавцом своего права собственности на объект, он вправе заключить основной договор купли-продажи, на основании которого к Покупателю перейдет право собственности на помещение.

Срок для заключения основного договора

В предварительном договоре устанавливается срок для заключения основного договора. Срок может быть определен календарной датой, либо указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предварительный договор должен содержать существенные условия основного договора, на которых впоследствии он будет заключен (в том числе проект основного договора может быть приложен к предварительному договору в качестве приложения).

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе в течение предусмотренного в предварительном договоре срока для заключения основного договора обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Однако осуществление этого право возможно только в том случае, если до момента истечения срока заключения основного договора, указанного в предварительном договоре, устранены обстоятельства, препятствовавшие заключению основного договора (получены требуемые документы, наступили необходимые события).

Последствия незаключения основного договора в срок, установленный в предварительном договоре.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Указанное правило не является препятствием для заключения сторонами основного договора по истечение срока, предусмотренного предварительным договором, в случае, если обе стороны имеют намерение заключить основной договор. Однако истечение срока для заключения основного договора и прекращение обязательств лишает заинтересованную сторону права на обращение в суд с иском о понуждении уклоняющейся стороны к заключению основного договора. Заинтересованная сторона при этом вправе только требовать возврата денежных средств от уклоняющейся стороны либо обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору.

Никакой ответственности за нарушение сроков заключения основного договора по закону продавец не несет. Ответственность может быть предусмотрена в самом предварительном договоре и устанавливается по соглашению сторон.