Особенностью долевой собственности

Уведомление соседей (у которых есть первоочередное право на покупку комнаты) о продаже комнаты в коммунальной квартире или части дома.

Идеальной сделкой при продаже недвижимости является наличие в качестве продавца одного совершеннолетнего и дееспособного собственника. На практике такие сделки случаются не часто. Самой популярной проблемой является продажа одной из долей в недвижимости. Рассмотрим, как оформить уведомление соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире или части дома.

 Особенности продажи комнаты в коммуналке или части в доме
В соответствии со ст. 244 ГК РФ неделимая вещь может находиться в общей собственности двух и более лиц. В отношении недвижимого такой вариант владения относится к комнатам в коммунальной квартире и долям в жилых домах.

 Особенностью долевой собственности является обязанность владельца доли предоставить преимущественное право выкупа другим сособственникам. Часть может быть реализована третьим лицам исключительно в случае отказа совладельцев от выкупа доли.
В соответствии с решением Верховного суда, направление уведомления сособственникам необходимо не только при продаже доли, но и при заключении договора мены.

Если собственник не предоставит совладельцам возможность выкупа, то нотариус и Росреестр откажут в регистрации сделки. При предоставлении преимущественного права выкупа необходимо учитывать основание возникновения у соседей прав на объект. Например, комнаты в коммунальной квартире могут быть предоставлены как на праве собственности, так и по договору социального найма. Если собственник доли имеет право на выкуп доли, то наниматель комнаты по договору социального найма не наделен такой возможностью.

Спорными остается момент по вручению уведомления. 30 дневный срок начинает течь с момента официального вручения. Данный факт необходимо зафиксировать. Если между сособственниками возникает конфликт, то целесообразно дополнительно себя обезопасить. Например, направить уведомление в виде телеграммы.
В случае отсутствия особых конфликтных отношений, достаточно оформить заказное письмо.

Нужно ли согласие соседей?
В соответствии со ст. 250 ГК РФ, закон не обязывает владельца доли получать согласие совладельцев. Единственным условием является предоставление права на преимущественный выкуп.

 В случае отказа совладельцев от приобретения части дома или комнаты в квартире владелец имеет право продать ее третьим лицам. Причем он не должен согласовывать проведение сделки с сособственниками, интересоваться их мнением относительно кандидатуры покупателей.

ВОПРОС При продаже комнат оформляются уведомления соседям, есть через нотариуса с получением свидетельства, а можно послать самим с описью вложения, нотариусы тоже берут такие уведомления. Подскажите, в чем разница, с чем можно столкнуться,   типа банк не даст ипотеку, или ещё что?? А если нет разницы, стоит ли переплачивать за нотариальное уведомление??
ВОПРОС Расскажите, и  можно поподробней про уведомления, отправленные не нотариусом? Как они потом выписывают свидетельства?

ОТВЕТ Забираете письма на почте через месяц и несёте нотариусу, он проводит сделку Росбанк такие письма принимает
ВОПРОС Не совсем поняла..., А если получатель получит письмо и мне вернётся только уведомление о получении, как нотариус поймет, что я послала своему соседу? 
ВОПРОС Скачиваете опись (ф. 107) из интерета и заполняете её в формате А4 в 2-х экземплярах - стандартным текстом уведомления совладельцу.
Подписываете 2 экз. полной подписью.
На почте 1 экз. описи в конверт, второй со штемпелем почты оставляете себе.
Отправляете ценным письмом.
Вам возвращается либо уведомление о вручении, либо возврат ценного письма.
Берёте эти документы и идёте к нотариусу, если прошло 30 дней с даты получения, либо сразу как получите своё ценное письмо (оно уже полежало 30 дней на почте).
Самое важное - устроит ли банк такое свидетельство от нотариуса.
Росреестр это всё устраивает.
ВОПРОС Весь смысл: экономия около 5 тысяч на одном соседе. А если их трое?
«5 старушек = рубль». Р.Раскольников
Получается разницы нет, можно идти продавать с простым уведомлением, посланы по почте? Банки не против таких уведомлений?
ВОПРОС Уточняйте в банке. Некоторые требуют только отказы.
СОВЕТ Есть нотариусы, которые отправляют уведомление, получают его, и если проводить у них продажу комнаты, то они не делают свидетельство, а проводят по своему уведомлению, т. е платить нужно только за уведомление где-то 2000, тоже экономия,
ВОПРОС А что делать, когда на почте потеряли уведомление? (Реальный случай)
ОТВЕТ 1. Распечатайте с сайта почты по трек-номеру.
2. Или можно подать запрос на розыск письма. Получите ответ с датой его вручения.
ВОПРОС И если уведомление вернётся обратно, письмо не вскрывать? Так и нести к нотариусу, запечатанное!? Сталкивались с этим.
ОТВЕТ У Вас же на руках будет почтовая опись (ф. 107) с текстом уведомления.
СОВЕТ Можно обратиться к нотариусу Гасанову (Санкт-Петербург) в Росбанк, они готовят уведомления в ПП форме. Первое стоит 500, остальные по 200. Они Вам их подготовят и выдадут инструкцию, как действовать… Потом придете к ним на сделку.
СОВЕТ Уведомления удобны еще тем, что Вы обходите опеку, если один из собственников ребенок.

 Единственным ограничением является стоимость доли. Владелец обязан продать долю по той стоимости, которую предложил совладельцам.
Если другие комнаты в коммуналке предоставлены жильцам по договору социального найма, то право преимущественного выкупа предоставляется муниципалитету. Гражданин должен направить уведомление в районную администрацию. 

Важно! Не нужно уведомлять соседей о продаже своей доли, если часть в праве собственности выделена в натуре. Это означает, что гражданин оформил свою долю, как самостоятельный имущественный объект (с присвоением почтового адреса, кадастрового номера).

ОТКАЗЫ СОСЕДЕЙ 
Закон позволяет соседям отказаться до истечения 30 дней. В этом случае продавец получает возможность немедленно продать долю в жилплощади.

Отказ от преимущественного права необходимо оформить в нотариальной форме. Для этого сособственники обращаются в любую нотариальную контору.

Таким образом, можно использовать следующие варианты отказов от соседей:
нотариальное (собственник лично обращается в нотариальную контору и оформляет отказ);
по умолчанию почтой, телеграммой или нотариус направляет заказное письмо по месту проживания сособственника.
Отдельное внимание необходимо уделить ситуации, когда в качестве совладельца выступает несовершеннолетнее лицо. В соответствии с законодательством, несовершеннолетний не может самостоятельно исполнят свои гражданские обязанности.
Но родитель или другой законный представитель не может отказаться от выкупа самостоятельно от имени ребенка. Он обязан получить предварительное разрешение отдела опеки.

Поэтому для оформления нотариального отказа родитель должен представить в нотариальную контору:
-гражданский паспорт;
-документ о рождении ребенка;
-паспорт ребенка (при наличии);
-разрешение отдела опеки на выдачу отказа;
-правоустанавливающие документы несовершеннолетнего на долю;
-выписку из ЕГРН.

Так как процедура получения согласия от отдела опеки является длительной (от 14 до 30 дней) и требует значительного количества документации, целесообразно использовать отказ по умолчанию от несовершеннолетнего собственника.     

 ПОСЛЕДСТВИЯ ИГНОРИРОВАНИЯ  В случае, если владелец проигнорировал право преимущественного выкупа и не предложил сособственникам такую возможность, то нотариус и Росреестр откажут в регистрации. Если по какой-то причине регистрация будет проведена, то лицо, права которого нарушены, может потребовать переход права выкупа на себя. 

 Обязательным условием является обращение в суд в течение 3 месяцев с момента, как гражданин узнал о нарушении его прав. Так как сделка проводится без присутствия сособственников, лицо может долго не знать об изменении совладельца.
Зачастую долевые собственники узнают о таких ситуациях уже при вселении новых жильцов. Поэтому срок давности начинает течь с момента выявления нарушения.

Переход права собственности оформляется в судебном порядке. Лицо, права которого нарушены, должно обратиться с иском по месту нахождения квартиры.
.
 
Важно! Подача иска возможна только в том случае, если у истца есть на счету средства, необходимые для выкупа доли.
Деньги перечисляются на депозит суда. В случае удовлетворения иска, деньги перечисляются ответчику, а истец приобретает возможность оформить право собственности.
Судебное решение является правоустанавливающим документом. Однако оформить переход право собственности необходимо в Росреестре. Внесение изменений в ЕГРН возможно только по заявлению нового собственника.