Договор найма все или коротко о главном

Составление договора аренды квартиры подразумевает соблюдение конкретных правил и формальностей. Но даже правильно оформленный и составленный документ может потребовать внесения корректировок, самая распространённая из которых — продление или пролонгиция соглашения о найме жилья или договора найма.

 Чтобы между сторонами сделки, арендатором и арендодателем, нанимателем и наймодателем,   не возникло недоразумений, необходимо грамотно осуществлять процедуру продления договора, опираясь на действующее законодательство.

Как делается продление договора аренды квартиры и как выглядит его образец?

Законодательная база.

•  
  
  По договору аренды владелец жилого помещения передаёт на коммерческой основе за вознаграждение право временного пользования этим помещением арендатору (статья 671 ГК РФ).
• Право внесения изменений в договор найма жилого имущества закреплено в п. 1 ст. 450 ГК Российской Федерации. Согласно статье 684 ГК РФ, преимущественным правом инициировать пролонгацию договора найма квартиры обладает владелец жилой недвижимости. При этом пункт 2 этой же статьи указывает на обязанность арендодателя заблаговременно уведомить квартиросъёмщика о: желании продлить договор найма на тех же самых, либо отличающихся от прежних условиях; прекращении сотрудничества в связи с намерением перестать сдавать квартиру в аренду. Статья 671 ГК РФ.
•  

За какой срок нужно извещать о пролонгации документа или отказе от этого?

Арендодатель обязан уведомить нанимателя о продлении арендного договора или о об отказе его продлевать не позднее, чем за 3 месяца или учитываается срок согласованный и указанный в договоре. Наиболее оптимальная форма извещения — письменная, поскольку доказывает исполнение арендодателем своих обязанностей. Однако, если между сторонами сделки сложились доверительные отношения, приемлем вариант уведомления в устной форме при личной встрече или по телефону.

Если же хозяин квартиры выразил отказ от дальнейшего сотрудничества в связи с нежеланием сдавать жильё, но в течение года заселил других жильцов, наниматель вправе признать такое действие незаконным и добиться компенсации убытков, вызванных отказом арендодателя продлевать арендные отношения.

Зависимость от срока наема жилья

• Порядок продления арендного договора зависит от срока аренды. Если в документе период действия не обозначен, то сделка считается по умолчанию заключённой на 5 лет.

• Краткосрочной арендой считается та, которая по продолжительности не превышает 12 месяцев. Если договор заключён более, чем на 1 год, он является долгосрочным.

• Краткосрочный договор, заключённый на 12 месяцев, продлевается на такой же срок по умолчанию, если иное не обозначено в дополнительном соглашении.

•  Долгосрочный договор сроком от 1 года до 5 лет продлевается на такой же период.

•  При пролонгации краткосрочного договора одна из заинтересованных сторон должна знать, как его продлить: Обратиться к другой стороне и предложить продлить договор на тот же срок с теми же, либо иными условиями. Предложить пойти на соглашение и при его достижении оформить дополнительное соглашение в письменном виде о продлении периода найма (пункт 1 статьи 452, пункт 1 статьи 450 и пункт 1 статьи 674 Гражданского кодекса РФ).

СПРАВКА ДЛЯ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 

Если дополнительное соглашение к договору аренды /найма содержит пункт о возможности изменения изначально установленного в договоре срока (к примеру, период аренды увеличивается на 8 месяцев), но общий срок превышает 12 месяцев, такой договор уже не является краткосрочным и обладает некоторыми нюансами.

Однако арендный договор остаётся краткосрочным, если его пролонгация устанавливается соглашением о новом периоде найма (к примеру, срок аренды увеличивается на 6 месяцев с даты оформления соглашения/с момента завершения первоначально установленного периода найма).

 В случае невозможности прийти к взаимному согласию между сторонами сделки или отсутствия извещения о продлении арендных отношений, краткосрочный договор по умолчанию прекращает своё действие в связи с окончанием срока, а с арендатора и нанимателя снимаются обязательства по отношению друг к другу (пункт 2 статьи 683 ГК России). Статья 683 ГК РФ.

СРОК В ДОГОВОРЕ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 

Заключение долгосрочного договора найма квартиры подразумевает наличие преимущественного права у арендатора на продление действия документа. Хотя владелец жилья также вправе выступить инициатором пролонгации сотрудничества, направив соответствующее уведомление квартиросъёмщику. Если продлить договор решает наниматель квартиры, то отправлять уведомление арендодателю необходимо только в случае намерения внести поправки в действующий договор.

 Важно! Если согласия о продлении арендных отношений между сторонами сделки достичь не удалось, то так же, как и при краткосрочной аренде, договор считается расторгнутым, а владелец квартиры вправе сдать её в аренду другим жильцам. Действия до истечения срока До того, как истечёт срок действия арендного договора, одна из сторон сделки имеет право выступить инициатором: пролонгации договора; прекращения арендных отношений. После обсуждения и прихода к взаимному согласию арендатор и арендодатель могут по умолчанию продлить договор, либо прекратить сотрудничество.

какие есть стороны в договоре аренды/найма

 ПОСЛЕ ПРЕКРАЩЕНИЯ ВАШЕГО ДОГОВОРА

  После истечения периода действия документа наниматель и арендодатель обязаны прекратить сотрудничество, либо продолжить его на прежних или новых условиях. Пролонгация может быть осуществлена автоматически или договор может быть перезаключён. Если принято взаимное решение о прекращении сделки, квартиросъёмщику потребуется передать имущество владельцу квартиры, исходя из правил основного договора. При указании необходимости ремонтных работ их придётся произвести. Если в условиях договора обозначены прочие формы ответственности, их также придётся выполнить. При отказе действовать, согласно условиям документа владелец жилья вправе подать на квартиранта в суд. Также при прекращении арендных отношений осуществляются взаимные расчёты и оформляется выезд из квартиры.

Как оформить?    Если после истечения срока действия арендного договора квартиросъёмщик продолжает пользоваться недвижимым имуществом арендодателя, а тот не имеет на этот счёт возражений, договор считается автоматически продлённым и никаких действий предпринимать не нужно (пункт 2 статьи 621 ГК России). Статья 621 ГК РФ.

 ПРИЕМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО АРЕНДАТОРА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НА НОВЫЙ СРОК 

•  
  
      Официально продлить действие договора найма можно двумя способами: Заключить новый договор найма жилого помещения.
• Оформить дополнительное соглашение к основному, первоначальному документу.

Справка.

В дополнительном соглашении можно указать конкретный период пролонгации договора, и он не обязательно должен быть по продолжительности таким же, как указанный в основном документе. В Соглашении обязательно нужно указать дату и номер главного договора, данные паспортов и ФИО участников сделки. Документ оформляется в простой письменной форме в двух экземплярах. При необходимости в соглашение вносятся новые условия (порядок и сумма арендных платежей, обязанность нанимателя оплачивать услуги ЖКХ и пр.) Подписать бумагу должны обе стороны сделки. После постановки подписей действие соглашения вступает в силу.

Кто заверяет?

 Дополнительное соглашение не подлежит обязательной государственной регистрации. Но по личному желанию арендатор и владелец недвижимого имущества могут заверить документ в нотариальной конторе. Составленный заново краткосрочный договор также не требует регистрации. Договор же со сроком действия более 12 месяцев (долгосрочный) подлежит регистрационной процедуре в региональном Росресстре.     

        Что лучше? С юридической точки зрения более оптимально составление нового договора найма. Ведь так легче будет в дальнейшем оценить начало действий и прекращение действия документа. Квартиросъёмщик и владелец жилья вправе сколько угодно раз составлять новый документ, а число дополнительных соглашений не фиксируется.

 С другой стороны, при доверительных отношениях между сторонами сделки заключать новый договор нет особой необходимости. Даже когда нужно внести изменения в условия аренды, достаточно оформить дополнительное соглашение.

ПРАВИЛА ОФОРМЛЕНИЯ ОПИСИ ИМУЩЕСТВА К ДОГОВОРУ АРЕНДЫ/НАЙМА КВАРТИРЫ

   Договор найма жилого помещения гарантирует безопасность и защиту интересов как владельца   квартиры, так и квартиросъёмщика. Поэтому его продление — не менее важная процедура, чем оформление основного документа. В новом договоре или дополнительном соглашении должны быть чётко прописаны все условия, права и обязанности сторон во избежание возможных споров в дальнейшем.

Заявка на поиск квартиры и последующее заключение договора найма квартиры сообщает ведущее агенство Петербурга "Панорама" Прав Центр и Московское агенство "Доминвест"  в среднем обходится в размере 50 % от стоимости самой квартиры, в случае простого подписания или  продления/пролонгации договора стоимость  от 10% от дговора, но не менее 2500 руб. принимается по форме обращения на сайте .

Ситуация на рынке меняется каждый день.  Не медлите, звоните!  Консультация бесплатно!