НАЛОГ НА ДОХОД НЕДВИЖИМОСТЬ 2026
ОСНОВЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ.
Данная статья будет интересна как агентам по недвижимости, так и тем людям, которые хотят продать свою недвижимость.
В соответствие с Налоговым Кодексом Р.Ф., всех продавцов недвижимости можно разделить на две группы: налоговых резидентов и нерезидентов. К налоговым резидентам относятся физические лица, фактически находящиеся на территории России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Не резиденты - менее 183 дней. При продаже недвижимости статус нерезидента определяется количеством дней пребывания на территории Российской Федерации, в течение налогового периода - календарного года в котором продавцом получены денежные средства от реализации недвижимого имущества. Эта норма прописана в ст. 207 НК (письмо Минфина от20.12.2017 №03-04-05/85232)
При продаже недвижимости лица, не являющиеся налоговыми резидентами, должны платить налог на доходы физических лиц в размере 30 % от суммы продажи, причем для них нет никаких льгот и вычетов. С 2019 года Налоговый Кодекс приравнял нерезидентов к резидентам в части срока владения имуществом по истечение, которого налог, при продаже недвижимости взиматься не будет. Налоговые резиденты должны уплачивать налог в размере 13 % от суммы проданного имущества. По сделкам доход от которых получен начиная 01.01.2025 года налог считается по прогрессивной шкале от 13% до 22%.
Не следует путать налоговых нерезидентов с валютными нерезидентами. К валютным нерезидентам относятся иностранные граждане, не имеющие вида на жительство в Российской Федерации в соответствие с ФЗ №173 от 10.12.2003. «О валютном регулировании и валютном контроле».
Гражданство продавца, для определения статуса налогового резидента значения не имеет. Лицо, не имеющее гражданства Российской Федерации, может быть налоговым резидентом, а гражданин России, постоянно проживающий в другой стране, налоговым резидентом не является.
В соответствии со ст. 217.1 Налогового Кодекса в случае если продаваемое имущество находится в собственности у налоговых резидентов более трех лет, а при владении недвижимостью с 2016 года более пяти лет, налог не возникает. Исключением является, те случаи, когда право собственности возникло хоть и с 2016 года, но на основании наследования или дарения от близкого родственника, приватизации или на основании договора пожизненного содержания с иждивением - в этих случаях сохраняется срок три года, при котором налог платиться не будет. Также трёхлетний срок действует и в случае продажи единственного жилья, при этом не учитывается другое жильё, приобретенное собственником в срок до трёх месяцев до даты перехода права собственности по сделке. В этих ситуациях у продавца недвижимости не возникает и обязанности по подаче налоговой декларации.
При продаже недвижимости, продаже/переуступки прав требования к застройщику или сдачи имущества в аренду с 2025 года можно выделить две базы доходов для оплаты налогов по прогрессивной шкале.
По каждому варианту налоговой базы доходы между собой суммируются.
Ставки НДФЛ по основным доходам – заработной плате, по доходам в рамках договора гражданско-правового характера, прибыли от деятельности индивидуального предпринимателя, доход от уступки прав по ДДУ, сдачи недвижимости в аренду, выигрыш в лотерею:
до 2,4 млн рублей в год – 13%;
от 2,4 до пяти млн рублей в год – 15%;
от 5 до 20 млн рублей в год – 18%;
от 20 до 50 млн рублей в год – 20%;
более 50 млн рублей в год – 22%.
Ставки НДФЛ по пассивным доходам – дивиденды, ценные бумаги, проценты по вкладам, а также - продажа недвижимости, продажа движимого имущества, доход от получения недвижимости в дар, доход от получения в дар движимого имущества:
доходы до 2,4 млн рублей – 13%;
доходы свыше 2,4 млн рублей – 15%.
При продаже недвижимости собственник может уменьшить величину налогооблагаемой базы на сумму в 1 000 000 рублей или на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого недвижимого имущества.
Данные вычеты не суммируются. К расходам на приобретение относится сама сумма сделки, а также сюда можно включать расходы по переплате по ипотеке и расходы, связанные с отделкой и ремонтом, если жилье покупалось без отделки по дду или переуступке и это указано в документах.
Например, квартира продается за 3 000 000 рублей. Принимаем вычет 1 000 000 рублей. Остается 2 000 000 рублей, из которых необходимо заплатить налог 13 %.
1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;
250 000– максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, (автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы).
Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Или другой пример: продаем квартиру за 3 000 000 рублей, которая приобреталась за 2 500 000; применяем вычет 2 500 000 рублей и остается 500 000 рублей, с которых необходимо заплатить налог. Стоит учесть, что вычет в размере 1 000 000 рублей предоставляется на один календарный год. Это надо учитывать, если в течение года вы продаете несколько объектов.
При продаже недвижимости, полученной в результате наследования, наследник при продаже может воспользоваться вычетами, то есть уменьшить налогооблагаемую базу на 1 миллион рублей или на сумму, которую наследодатель потратил на приобретение данной недвижимости.
В случае если, продаваемая недвижимость принадлежит продавцу на основании договора дарения, то продавец может уменьшить налогооблагаемую базу на сумму в размере 1 миллион рублей или на сумму, которую даритель потратил на приобретение данного имущества (если даритель и одаряемый являлись ближайшими родственниками и налог на дарение не уплачивался). В том случае, когда налог на дарение был уплачен, то налогооблагаемую базу можно уменьшить на сумму, с которой данный налог был уплачен.
Для владельцев недвижимости, ставших собственниками после первого января 2016 года, действует коэффициент 0.7. кадастровой стоимости объекта. При указании в договоре купли-продажи стоимости объекта ниже 70% кадастровой стоимости, налог с продавца все равно берется от 70% кадастровой стоимости, продаваемого объекта. Для жителей Санкт-Петербурга и некоторых других регионов России по доходам, полученным начиная с 01.01.2025 года коэффициент 0.7 не действует и налог считается от большей величины или от цены продажи объекта, или от кадастровой стоимости, продаваемого объекта.
Как было изложено выше, если продаваемый объект в собственности продавца более трех лет, а с 01 января 2016 года более пяти лет, то налог у продавца не возникает. Срок владения недвижимостью считаем по общему правилу - с момента государственной регистрации права собственности. 
У данного правила есть следующие исключения:
· если право собственности возникло, на основании наследования по закону или по завещанию, то срок владения считаем с момента смерти наследодателя (письмо Минфина от 20.02.2015 №03-04-05/8357);
· если право собственности возникло у члена жилищно-строительного кооператива, то срок владения считается с момента выплаты пая (ст. 218 Г.К.);
. если право собственности возникло на основании договора долевого участия, договора переуступки права требования (цессии), договора паевого взноса или иного договора, связанного со строительством жилого помещения, то срок владения для налогообложения считается с момента полной оплаты, в соответствии с договором. Данные изменения в Налоговый Кодекс в ст. 217.1 были внесены фз 374 от 23.11.2020.
· если у продавца недвижимости, есть какая-либо доля в продаваемом объекте, находящаяся в собственности продавца более трех (пяти) лет и есть доли находящиеся в собственности менее трех (пяти) лет, то считается, что весь объект принадлежит продавцу более трех (пяти) лет (письмо Минфина №03-04-05/7-243 от19.03.2013);
· если недвижимость приобреталась супругами в браке, оформлялась на одного из супругов, который умер и продается другим супругом, вступившем в наследство, то право владения считается с момента первоначального приобретения квартиры (письмо Минфина 03-04-05/7-919 от 06 августа 2012 года).
Стоит также учесть, что если у продаваемой недвижимости несколько собственников и срок владения ими менее трех (пяти) лет, то налоговый вычет в размере 1 000 000 предоставляется на всю продаваемую недвижимость. Данное правило действует, если продажа осуществляется по одному договору купли-продажи. В случае если каждый из собственников захочет продавать свою долю по отдельному договору купли-продажи, то вычет в 1 000 000 рублей предоставляется каждому сособственнику (письма Ф.Н.С. ед-4-3/13578 от 25 июля 2013 года и ед-4-3/18611 от 02.11.2012.)
В случае продажи земельного участка для ижс, лпх, садоводства или огородничества, образованного из нескольких земельных участков, минимальный предельный срок владения считается с даты возникновения права собственности на последний из исходных земельных участков.
В случае продажи земельного участка, образованного в результате раздела другого земельного участка, минимальный предельный срок владения считается с даты возникновения права собственности на исходный земельный участок (правило действует если было образовано не более двух земельных участков)
Срок владения долями, выделенными по материнскому капиталу, исчисляется с даты возникновения собственности у владельца сертификата или его супруга.
При продаже строящейся недвижимости по договору переуступки права требования, налоговый вычет, на который можно уменьшить налогооблагаемую базу будет равняться стоимости объекта в соответствие с договором долевого участия.
В случае продажи земельного участка с находящимся на нём домом, налогооблагаемую базу можно уменьшить сразу по двум объектам. Например, если вы купили земельный участок за 800 000 рублей и построили, на нём дом и продаете землю с домом за 3 000 0000 рублей, то налогооблагаемую базу можно уменьшить на 1 800 000 рублей. На 800 000 на землю и 1 000 000 на дом. В результате налог будет браться с 1 200 000 рублей. При этом надо не забывать учитывать срок владения недвижимостью до 2016 года или после.
По решению суда право владения для продажи без налога считается с момента вступления решения суда в законную силу.
Если право возникло хоть и по решению суда, но приобреталось по ДДУ, то срок владения считаем с момента полной оплаты – письмо ФНС от 04.07.2014 №БС-4-11/13067.
Если решение суда связано с собственностью полученной по наследованию, то срок начинает течь с момента смерти наследодателя.
При продаже машино-места продавец должен будет заплатить налог. В случае если срок нахождения в собственности продавца машино-места более 5 лет или 3 лет если машино-место получено по наследству или дарению от близкого родственника, налога при продаже у собственника не возникнет. Если срок владения данным имуществом менее 3 или 5 лет, то у продавца возникают налоги. Срок владения считается не с момента оплаты, а с момента регистрации права. При этом продавец может уменьшить сумму с которой ему придется заплатить налог, или на величину затрат по приобретению данного объекта или на сумму в размере 250 000 рублей. Например, кадастровая стоимость машино-места 2 млн рублей, а фактическая за которую продаем 1 млн рублей, а купили за 500 тыс. рублей. В данном случае налог будет составлять - 70% от 2 млн руб. это 1,4 млн руб – затраты на покупку 500 тыс руб = 900 тыс руб с которых продавец должен будет заплатить 13% = 117 тыс. руб. составит налог при продаже машино-места в данном примере, если доход по сделке получен до 2025 года.
При продаже апартаментов, находящихся в собственности владельца более трёх или пяти лет, налог у продавца не возникает, если апартамент не использовался в предпринимательской деятельности. В случае продажи апартамента находящегося в собственности менее трех или пяти лет, то продавец может уменьшить налогооблагаемую базу на сумму 250 000 рублей или не сумму расходов, затраченных на приобретение апартамента.
Освобождение от налога семей с детьми, при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее минимального срока владения.
Налогоплательщик и (или) его супруг (супруга) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети являются обучающимися по очной форме обучения в организациях, осуществляющих образовательную деятельность, или вне зависимости от возраста, если дети признаны судом недееспособными), или налогоплательщик является одним из указанных детей. Возраст детей для целей настоящего пункта определяется на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение, а детей, родившихся после даты осуществления указанной государственной регистрации, на 30 апреля следующего календарного года, после календарного года, в котором осуществлена указанная государственная регистрация;
в календарном году, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение, либо не позднее 30 апреля следующего календарного года налогоплательщиком (членами его семьи, указанными в абзаце втором настоящего пункта) на основании договора купли-продажи (договора мены) приобретено иное жилое помещение или доля в праве собственности на жилое помещение и осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от продавца к налогоплательщику (членам его семьи, указанным в абзаце втором настоящего пункта) на приобретаемое жилое помещение (долю в праве собственности на жилое помещение) или осуществлена полная оплата стоимости приобретаемого налогоплательщиком (членами его семьи, указанными в абзаце втором настоящего пункта) жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение в соответствии с договором участия в долевом строительстве (договором инвестирования долевого строительства или другим договором, связанным с долевым строительством), договором об участии в жилищно-строительном кооперативе, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства;
общая площадь приобретенного жилого помещения (общая площадь жилого помещения, указанная в полностью оплаченном договоре участия в долевом строительстве (договоре инвестирования долевого строительства или другом договоре, связанном с долевым строительством), договоре об участии в жилищно-строительном кооперативе) или его кадастровая стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика и членов его семьи, указанных в абзаце втором настоящего пункта, превышает соответственно общую площадь в проданном жилом помещении или его кадастровую стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика и членов его семьи, указанных в абзаце втором настоящего пункта;
кадастровая стоимость проданного жилого помещения независимо от размера продаваемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности не превышает 50 миллионов рублей (если кадастровая стоимость может быть определена);
налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям (в том числе усыновленным), не достигшим возраста 18 лет, его родителям (если налогоплательщик является лицом, не достигшим возраста, указанного в абзаце втором настоящего пункта) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью или кадастровой стоимостью, превышающими общую площадь или кадастровую стоимость в приобретенном жилом помещении, независимо от размера приобретаемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности.
Если доход от продажи доли в праве собственности на жилое помещение, полученный налогоплательщиком, освобождается от налогообложения на основании настоящего пункта, доходы от продажи долей в таком жилом помещении, полученные его детьми (в том числе усыновленными) и подопечными, также освобождаются от налогообложения при условии, что их доли в праве собственности на такое жилое помещение проданы одновременно с долей налогоплательщика в праве собственности на такое жилое помещение.
В целях настоящего пункта кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества (или соответствующая доля) определяется как кадастровая стоимость этого объекта (или соответствующая доля), внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный (приобретенный) объект недвижимого имущества, в случае образования объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - как кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества (или соответствующая доля), определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет.
В случае, если на основании абзаца восьмого настоящего пункта кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не может быть определена, в целях абзаца четвертого настоящего пункта проверяется выполнение условия только в части общей площади жилого помещения.
Доход от продажи земельного участка, на котором расположено жилое помещение (доли в праве собственности на земельный участок, связанной с долей в праве собственности на жилое помещение), освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого земельного участка (доли в праве собственности на земельный участок) при соблюдении установленных настоящим пунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). Продажа указанного земельного участка (доли в праве собственности на земельный участок) должна осуществляться одновременно с продажей жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). Законом субъекта Российской Федерации может быть установлен предельный размер площади земельного участка, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения.
Доход от продажи хозяйственных строений и (или) сооружений, которые расположены на земельном участке, указанном в абзаце десятом настоящего пункта (доли в праве собственности на хозяйственные строения и (или) сооружения, связанной с долей в праве собственности на такой земельный участок), освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемых хозяйственных строений и (или) сооружений (доли в праве собственности на хозяйственные строения и (или) сооружения) при соблюдении установленных настоящим пунктом условий в отношении такого земельного участка (доли в праве собственности на такой земельный участок). Продажа указанных в настоящем абзаце хозяйственных строений и (или) сооружений (доли в праве собственности на хозяйственные строения и (или) сооружения) должна осуществляться одновременно с продажей указанного в абзаце десятом настоящего пункта земельного участка (доли в праве собственности на такой земельный участок) и жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
Перезачёт.
У продавца недвижимости также есть способ уменьшения налоговой нагрузки путем перезачета. В соответствие с Налоговым Кодексом каждый налоговый резидент имеет право раз в жизни при приобретении жилой недвижимости вернуть налог в размере 13% от 2 000 000, что составляет 260 000 рублей. При продаже недвижимости и покупке в один налоговый период (в течение одного года) можно произвести перезачет, уменьшив сумму уплачиваемого налога или полностью избежать налогообложения.
Например, Вы продаете квартиру в собственности менее трех лет за 3 000 000 рублей и одновременно покупаете другую квартиру за 4 000 000 рублей. Ваш налог будет рассчитываться следующим образом: 3 000 000- 1 000 000 налоговый вычет= получается 2 000 000 рублей, с которых необходимо платить налог 13 %; но так как Вы сразу покупаете другую квартиру за 4 000 000, то с покупки Вы можете вернуть 13% с 2 000 000 рублей, в результате Вы должны заплатить 13% с 2 000 000 рублей и Вам государство должно вернуть 13% с 2 000 000 – налога не будет.
При этом необходимо помнить, что перезачёт можно сделать, подав налоговую декларацию. В случае если у налогоплательщика возникает обязанность по подаче налоговой декларации (продажа недвижимости в собственности менее трех или пяти лет), то декларацию нужно подавать до 30 апреля следующего года за годом продажи.
В заключение стоит отметить, что письма Минфина не являются нормативно правовым актом, обязательным к исполнению налоговыми органами, но тем не менее могут помочь в отстаивании своей позиции.
Напишите если планируете продать квартиру заявку нам на сайте, обязательно свяжитесь с нами и мы сориентируемся вас по стоимости и предложи подходящую вам тактику при продаже и уточним стоимость.
Заявку можно отправить через сайт, на почту dnkat@mail.ru
С уважением Ильина Екатерина Валериевна специалист по недвижимости
Правовой центр Агентство Недвижимости "Панорама"
адрес: Санкт-Петербург, Невский пр. 8
тел: 315-00-55, 649-00-55 личный/тел: +7-905-225-9698
Ссылка на персональную карточку агента: